🏠 양도·상속·증여
비상장주식, 배우자 증여공제(10년 6억)로 세금 없이 넘기는 최적 시점
배우자에게는 10년간 6억 원까지 증여세 없이 넘길 수 있습니다(상증세법 §53). 회사 가치가 낮을 때 비상장주식을 증여하면 배당 분산·상속 대비가 되지만, 이월과세·이익소각 함정을 조심해야 합니다.
사무실로 쓰는 오피스텔도 주택 수에 포함돼 양도세가 나오나?
오피스텔은 주거용으로 쓰면 주택, 업무용이면 상가로 봅니다. 세입자가 전입신고하고 주거하면 주택 수에 포함돼 다른 집의 1세대 1주택 비과세가 깨지거나 다주택 중과가 될 수 있습니다. 판정은 파는 날 실제 사용 기준입니다.
가업 물려주기: 증여세 과세특례 vs 가업상속공제, 뭐가 유리할까
가업승계는 생전 증여세 과세특례(조특법 §30의6)와 사후 가업상속공제(상증법 §18의2) 두 길이 있습니다. 둘 다 경영기간별 300~600억 한도로 세금을 줄이지만 5년 사후관리 위반 시 이자까지 추징됩니다.
가족에게 주식 증여는 타이밍이 전부 — 적자면 액면가, 흑자면 연말 전 가결산으로 빨리
비상장주식 증여는 주식 평가액이 낮을 때가 이득입니다. 적자 법인은 액면가 이하로 나와 사실상 액면가 증여가 가능하고, 흑자 법인은 12월 결산 전 가결산으로 빨리 증여해야 합니다. 평가는 순손익(3개년)·순자산 가중평균입니다(상증법 §63).
가족 법인에서 자녀에게 더 많이 주는 '차등(초과)배당', 증여세까지 나오나?
대주주(부모)가 배당을 포기·축소해 자녀·배우자가 지분보다 많이 받는 초과배당은, 그 초과분에서 소득세 상당액을 뺀 금액을 증여로 보아 증여세가 매겨집니다(상증세법 §41의2). 배당소득세까지 겹쳐 오히려 세부담이 커질 수 있습니다.
부모님 부동산, 증여와 상속 중 세금이 적은 쪽은?
부모 부동산을 넘기는 길은 생전 증여와 사후 상속입니다. 상속은 공제가 커 재산이 크지 않으면 유리하고, 재산이 크거나 오를 자산은 미리 증여가 유리할 수 있습니다. 부동산은 팔아 현금 증여보다 자체 증여가 보통 유리합니다.
개인 소유 부동산을 법인에 저가로 임대·매각하면 증여(부당행위계산부인) 문제가 생기나?
개인과 본인 법인은 특수관계라 시가보다 싸게 팔거나 빌려주면 세법이 시가로 재계산합니다. 개인 양도세·법인세·증여세가 동시에 과세될 수 있어, 감정평가 시가 기준 거래가 안전합니다.
비상장주식 양도세율, 대주주는 과표 3억을 경계로 22%·27.5%로 갈립니다
비상장주식 양도세율은 대주주면 과표 3억 이하 22%·초과분 27.5%(지방세 포함), 소액주주가 중소기업 주식을 팔면 11%입니다. 가족 간 거래는 시가(상증법 평가액)로 해야 저가양도 부당행위·증여세를 피합니다.
형제간 시골집 무상 명의이전, 증여공제는 10년 1천만원뿐 — 유상매매와 비교하세요
형제자매(기타친족) 증여재산공제는 10년 1천만원뿐이라, 시골집 무상 명의이전은 초과분에 증여세와 취득세가 붙습니다. 평가액·양도차익이 작으면 유상매매가 유리할 수 있으니 취득세까지 합쳐 비교해야 합니다.
개인 임대부동산 감가상각의 함정 — 종소세 줄이면 팔 때 양도세가 더 나온다
개인 임대부동산을 감가상각해 종합소득세를 줄이면, 팔 때 상각액만큼 취득가액이 깎여 양도차익이 커집니다(소득세법 §97③). 세금의 이연일 뿐이라 종소세율보다 양도세율이 높으면 손해 — 장기 보유 예정이면 상각을 안 하기도 합니다.
오래전 돌아가신 분의 상속재산, 지금 기한 후 신고하려면 가액을 어떻게 정하나
수년~수십 년 전 사망한 분의 상속재산을 뒤늦게 신고하려면 취득가액(평가액)이 문제입니다. 과거 시점 소급 감정은 인정되지 않으므로, 관할 세무서의 당시 결정·경정 가액을 먼저 확인하고 없으면 당시 기준시가로 보충 평가합니다.
개인 소유 건물을 상속하는 게 나을까, 지금 법인으로 넘기는 게 나을까?
임대건물을 자녀에게 넘기는 길은 개인 보유 후 상속과 지금 법인 이전 두 가지입니다. 상속은 공제가 크고 취득가액이 시가로 올라가지만, 법인 이전은 양도세·취득세 즉시 실현과 배당 이중과세가 남습니다.
현금을 신규 법인 가수금으로 넣어 자녀에게 지분 분산하는 증여 절세
자녀를 주주로 신규 법인을 세우고 부모가 현금을 가수금으로 빌려주면, 회사의 미래가치가 처음부터 자녀 지분에서 자라 상속·증여세를 줄일 수 있습니다. 자금출처·무이자 대여 한도(약 2.17억)·일감 몰아주기를 점검해야 합니다.
주택 부담부증여 — 빚 넘기면 그만큼 양도세, 채무 입증 못하면 전액 증여세
부담부증여는 채무(전세·대출) 인수분은 양도로 보아 증여자에게 양도세, 나머지 공짜분은 수증자에게 증여세가 매겨집니다. 다만 배우자·직계존비속 간은 채무 미인수로 추정(§47③)돼, 자녀가 본인 소득으로 갚는다는 객관적 증빙이 필수입니다.
주택 양도세 필요경비로 인정되는 인테리어(샤시·확장)는?
집의 가치를 높이는 자본적 지출(샤시 교체·발코니 확장·배관 교체)은 양도세 필요경비로 인정되지만 도배·장판 같은 단순 수선은 원칙적으로 제외됩니다. 세금계산서·계좌이체 등 적격 증빙이 핵심입니다(소득세법 §97).
주택 자금조달계획서를 자금출처 없이 임의 기재하면 자금출처조사 1순위 표적입니다
자금조달계획서에 증빙 없이 임의 기재하면 자금출처조사 1순위 표적이 됩니다. 부모 차용은 이자율 명시 차용증+원리금 상환 이체내역을, 증여는 공제 한도 내 사전 증여세 신고로 선제 방어해야 합니다.
농지, 사전증여 vs 상속 — 10년 합산을 고려하면 뭐가 유리?
농지는 영농자녀 증여세 감면(조특법 71조)으로 증여세 100% 감면·10년 상속합산 배제가 가능합니다. 다만 재촌·자경 요건과 5년 사후관리가 관건이라 상속과 비교해야 합니다.
파생상품 양도소득, 증권사 여러 곳 쓰면 손익통산 누락될 수 있습니다 — 본인이 전체 합산 신고
파생상품 양도소득은 연간 전체 손익을 통산해 다음해 5월 신고합니다. 여러 증권사를 쓰면 각 사가 자사 내역만 신고해 손실 통산이 누락돼 과소신고가 될 수 있으니, 본인이 국내·해외 전 증권사 내역을 합산해야 합니다.
법인 설립 시 자녀 자금으로 주식을 사게 하면 증여세 신고를 언제까지 해야 하나?
증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고·납부합니다(상증세법 §68). 자녀가 부모 돈으로 법인 주식을 취득하면 자금출처가 문제되어 증여로 추정될 수 있으니, 공제 범위 내 정식 증여 후 취득이 깔끔합니다.
부모가 자녀 법인에 무이자로 빌려줘도 증여세가 안 나오는 한도는?
부모가 무이자로 빌려줘도 적정이자율 연 4.6%로 계산한 1년치 이자가 1,000만 원 미만이면 증여세가 없습니다 — 약 2억 1,700만 원까지 무이자 가능(상증세법 §41의4). 차용증·이체·원금 상환 실질이 필요합니다.