상속이 오래전에 발생했는데 신고를 못 한 채 부동산을 보유하다, 양도나 명의정리 과정에서 “그때 상속세 신고를 했어야 했다”는 사실을 뒤늦게 아는 경우가 있습니다.

왜 평가가 까다로운가

상속재산은 상속개시일(사망일) 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 그런데 과거 시점의 시가를 지금 와서 소급 감정하는 것은 인정되지 않습니다. 그래서 당시의 공적 가액이 중요해집니다.

• 지금 시점 소급 감정평가 — 가능 여부: 원칙적으로 불인정
• 당시 세무서 결정·경정 가액 확인 — 가능 여부: 우선 확인 대상
• 당시 기준시가(개별공시지가 등) — 가능 여부: 시가 산정 곤란 시 보충적 평가

실무 포인트

1) 세무서 방문해 결정가액 조회

관할 세무서에 당시 상속세 결정·경정 내역이 남아 있는지 확인합니다. 결정가액이 있으면 그 금액을 취득가액으로 활용할 수 있습니다.

2) 없으면 보충적 평가방법

시가를 산정하기 어려우면 당시 기준시가 등 법정 보충적 평가방법으로 평가합니다.

3) 양도세까지 연결해서 판단

상속재산을 곧 양도할 계획이라면, 상속 취득가액이 곧 양도세 취득가액이 되므로 평가액을 신중히 정해야 합니다.

🧭 여기서부터는 정답이 하나가 아닙니다 상속 시점, 당시 결정가액 유무, 재산 종류에 따라 적용 가액과 가산세 부담이 달라집니다. 오래된 사안일수록 자료 확보가 관건이니 전문가와의 상담을 권해드립니다.

💡 현장에서 진짜 중요한 것

• 공동상속인 명의·지분이 정리 안 됐다면 그것부터입니다: 오래된 상속은 등기가 돌아가신 분 명의 그대로거나 상속인 여러 명으로 얽혀 있는 경우가 많습니다. 세금 계산 이전에 상속지분·협의분할·명의개서를 먼저 정리해야 신고·양도가 깔끔하게 연결됩니다.
• 양도가 임박했다면 ‘상속세 vs 양도세’ 총액으로 봐야 합니다: 취득가액(평가액)을 높게 잡을수록 나중 양도세는 줄지만, 그만큼 지금 기한후신고하는 상속세·가산세가 늘 수 있습니다. 둘을 따로 보지 말고 합친 부담으로 유리한 평가액을 찾아야 합니다.
• 오래된 사안일수록 세무서 기록이 없을 수 있습니다: 당시 결정·경정 가액 조회가 출발점이지만, 세월이 많이 지난 건은 자료가 없을 수 있습니다. 그럴 때는 당시 기준시가 등 보충적 평가로 갈 수밖에 없으니, 기대치를 조정하고 확보 가능한 공적 자료부터 찾으세요.

📚 근거 법령

• 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) — 평가기준일 현재 시가
• 상속세 및 증여세법 제61조~제66조(보충적 평가방법)
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) — 상속재산 취득가액