“감가상각하면 비용 늘어 좋은 거 아닌가”가 개인 임대에서는 맞지 않을 수 있습니다. 종소세율과 양도세율, 보유기간을 같이 봐야 합니다.

• 보유기간 종합소득세 — 감가상각의 효과: 감가상각비만큼 필요경비 증가 → 당장 종소세 절감
• 매각 시 양도소득세 — 감가상각의 효과: 상각액만큼 취득가액 차감 → 양도차익↑, 양도세 증가
• 결과 — 세금의 이연일 뿐, 종소세율<양도세율이면 오히려 손해

감가상각은 양도세로 되돌아온다

보유기간 중 사업소득 필요경비로 넘긴 감가상각비는, 나중에 그 자산을 팔 때 취득가액에서 차감됩니다(소득세법 §97③). 예를 들어 5억에 샀는데 1억을 감가상각했다면, 양도 시 취득가는 4억으로 간주돼 양도차익이 1억 더 커집니다. 결국 감가상각으로 줄인 세금을 양도 때 다시 내는 셈입니다.

세율 차이가 관건

종합소득세율(6~45%)과 양도소득세율(보유기간·자산별)이 다릅니다. 감가상각으로 줄어드는 종소세율보다 나중 양도세율이 높으면 오히려 손해입니다. 그래서 개인이 장기 보유할 임대부동산은 감가상각을 안 하고 둔 뒤, 양도 시점에 필요경비로 다루는 게 유리한 경우가 많습니다.

법인은 반대

법인은 양도차익도 어차피 법인세(동일 세율)로 과세되므로, 감가상각을 정상 반영해 매년 비용 처리하는 게 유리합니다(중소기업 감면도 감가상각 정상 반영 필요). 개인과 법인이 정반대입니다.

🧭 여기서부터는 ‘정답’이 하나가 아닙니다 개인 임대부동산의 감가상각 여부는 보유예정기간, 종소세율과 예상 양도세율, 양도 계획에 따라 유불리가 갈립니다. 곧 팔 예정이고 양도세율이 낮으면 감가상각이 나을 수도 있습니다. 전문가와의 상담을 권해드립니다.

💡 현장에서 진짜 중요한 것

• 모르는 사이 ‘자동으로’ 상각되고 있지 않은지 매년 확인하세요. 기장을 맡기면 관행적으로 감가상각비를 넣어 종소세를 줄이는 경우가 있는데, 장기 보유 후 매각할 부동산이라면 이게 양도세로 되돌아옵니다. 결산 때 “이 건물 상각을 넣었는지”를 담당자에게 직접 확인하는 습관이 필요합니다.
• 토지는 상각되지 않으니, 취득가 중 건물분만 따집니다. 감가상각·취득가 차감은 건물 부분에만 걸립니다. 취득 당시 토지와 건물 가액을 어떻게 나눴는지가 나중 양도세 계산의 출발점이 되므로, 취득 시점부터 구분해 두는 것이 좋습니다.
• ‘곧 팔 것이냐 오래 가질 것이냐’가 판단을 뒤집습니다. 단기 매각·낮은 양도세율이 예상되면 상각으로 종소세를 줄이는 게 나을 수 있고, 장기 보유로 양도세율이 높아질 것 같으면 안 하는 게 유리합니다. 보유 계획을 먼저 정하고 상각 여부를 결정해야 합니다.

📚 근거 법령

• 소득세법 제97조 제3항 — 보유기간 중 필요경비 산입한 감가상각비는 양도 취득가액에서 공제(차감)
• 소득세법 제33조·시행령 제62조 — 개인사업자 감가상각(임의상각)

⚖️ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 법령·예규는 변경될 수 있습니다.