“제 건물을 제 법인에 넘기려는데, 가격은 적당히 싸게 해도 되겠죠?”

안 됩니다. 개인과 본인 법인은 특수관계이고, 특수관계자끼리 시가와 동떨어진 가격으로 거래하면 세법이 이를 인정하지 않고 시가로 재계산합니다. 이것이 부당행위계산부인입니다.

특수관계 거래의 함정

• 개인(양도자) — 저가 거래 시 결과: 시가 기준 양도세 재계산(소득세법 제101조)
• 법인(양수자) — 저가 거래 시 결과: 저가 매입 차액이 이익으로 과세(법인세법 제52조)
• 법인 주주 등 — 저가 거래 시 결과: 저가 양수에 따른 증여 문제 가능(상증세법 제35조)

세 갈래 리스크

• 개인 양도세 — 실제로 싸게 팔았어도, 시가로 판 것으로 보아 양도세를 다시 매깁니다.
• 법인세 — 법인이 시가보다 싸게 샀다면 그 차액만큼 이익을 본 것으로 보아 법인세가 늘 수 있습니다.
• 증여 문제 — 저가 양수로 특정 주주 등이 이익을 본 구조면 증여로 볼 여지가 있습니다.

저가 임대도 마찬가지로, 시가 임대료로 받은 것으로 보아 개인 소득·법인 비용이 재계산될 수 있습니다.

결론 — 시가(감정가)로 거래

특수관계 거래는 객관적 시가로 해야 안전합니다.

• 부동산은 감정평가로 시가를 입증하는 것이 가장 확실합니다.
• 매매가·임대료를 시가 범위에서 정하고 근거를 남깁니다.
• “가족·내 법인이니까 적당히”가 가장 위험합니다.

🧭 여기서부터는 신중해야 합니다 무엇이 ‘시가’인지, 어느 정도 차이까지 허용되는지는 자산 종류와 거래 구조에 따라 달라집니다. 저가로 거래했다가 양도세·법인세·증여세가 한꺼번에 재계산되면 부담이 큽니다. 개인 부동산을 법인과 거래한다면 반드시 사전에 시가 산정과 거래 구조를 점검하시길 권합니다.

💡 현장에서 진짜 중요한 것

• 감정평가는 거래 ‘전’에 받아둡니다. 문제가 터진 뒤 소급으로 감정을 받으면 시가로 인정받기 어렵습니다. 거래 시점 기준의 감정가를 미리 확보해 계약서·이체 근거와 함께 남겨야 방어가 됩니다.
• 한 번의 저가 거래가 세 곳에서 동시에 과세됩니다. 개인 양도세·법인세·증여세가 각각 다른 세목이라, 부인되면 세 장의 고지서가 함께 날아와 현금 부담이 예상보다 커집니다. “차액만큼만” 손해 보는 것이 아닙니다.
• 저가 임대는 매달 반복돼 더 위험합니다. 매각은 한 번이지만 임대료는 매월 발생해 재계산 대상이 계속 쌓입니다. 무상·저가로 빌려주는 구조라면 임대차계약 단계에서 시가 임대료 근거를 잡아두어야 합니다.

📚 근거 법령

• 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) — 특수관계 저가 양도 시 시가 과세
• 법인세법 제52조(부당행위계산의 부인) — 법인의 저가 매입 등 부인
• 상속세 및 증여세법 제35조(저가·고가 양도에 따른 이익의 증여) — 저가 양수 이익 증여

⚖️ 본 내용은 일반적인 정보 제공이며, 시가 판단·과세 여부는 거래 구조에 따라 달라집니다. 실제 적용 전 전문가와의 상담을 권해드립니다.