“세를 주는 상가건물, 그냥 두었다가 상속으로 물려주는 게 나을까요? 아니면 지금 법인을 세워 그쪽으로 넘겨두는 게 나을까요?”

임대소득이 개인에게 몰려 종합소득세·건강보험료가 부담스러운 분들이 자주 하시는 고민입니다. 하지만 “법인으로 넘기면 무조건 절세”라는 답은 없습니다. 넘기는 순간 발생하는 세금과, 나중에 꺼낼 때 붙는 세금까지 함께 봐야 하기 때문입니다.

핵심 답변

• 상속(개인 보유 유지): 상속공제가 커서(기초 2억 + 일괄 5억, 배우자상속공제 최소 5억) 재산이 아주 크지 않으면 상속세 부담이 낮고, 상속받은 건물의 취득가액이 상속 당시 평가액으로 올라가 생전에 쌓인 양도차익에 대한 양도세 부담이 사라집니다.
• 지금 법인 이전: 넘기는 시점에 개인의 양도소득세가 바로 실현되고, 대도시 내 법인은 취득세가 중과될 수 있습니다. 이후 임대소득은 법인세(10~25%)로 과세되지만, 그 돈을 대표 개인이 꺼내 쓰려면 배당소득세가 다시 붙습니다.
• 어느 쪽이 유리한지는 ① 건물의 미실현 차익 크기 ② 연간 임대소득 규모 ③ 처분(매각) 계획 ④ 상속까지의 예상 기간에 따라 갈립니다. 한쪽으로 단정하지 말고 반드시 비교 시뮬레이션을 하십시오.

자세히

두 방식 비교

• 넘길 때 세금 — ① 개인 보유 → 상속: 상속세(사망 시점). 공제 큼 / ② 지금 법인으로 이전: 양도세 즉시 실현 + 법인 취득세(중과 가능)
• 취득가액 — ① 상속 시 시가로 상향 → 과거 차익 리셋 / ② 법인이 실제 매입가로 승계
• 보유 중 소득 — ① 개인 종합소득세(임대소득 합산) / ② 법인세 10~25% + 배당 시 추가 소득세
• 유리한 경우 — ① 재산이 공제 범위 안팎, 곧 상속 예상, 계속 보유 / ② 임대소득이 매우 크고 오래 유보·재투자할 때

① 개인 보유 후 상속의 장점 — 공제 + 취득가액 상향

• 상속공제가 큽니다. 기초공제 2억원(상증세법 §18)에 더해, 기초공제와 그 밖의 인적공제를 합한 금액과 5억원 중 큰 금액을 공제하는 일괄공제(§21)가 있고, 배우자가 살아 있으면 최소 5억원(최대 30억원)의 배우자상속공제(§19)가 더해집니다. 재산이 아주 크지 않으면 상속세가 적거나 없습니다.
• 상속세율은 과세표준 구간별 10%~50%입니다(§26).
• 취득가액이 올라갑니다. 상속으로 받은 건물은 취득가액이 상속 당시 평가액으로 정해져, 부모가 생전에 쌓아 온 양도차익에 대한 양도세 부담이 사실상 사라집니다. 계속 보유·상속으로 가는 경로의 가장 큰 이점입니다.

② 지금 법인으로 넘길 때 실제로 붙는 세금

• 양도소득세가 즉시 실현됩니다. 개인이 건물을 법인에 파는(또는 현물출자하는) 순간, 그동안 오른 값에 대한 양도소득세를 지금 내야 합니다. 상속까지 기다렸으면 위 취득가액 상향으로 피할 수 있었던 세금입니다.
• 법인 취득세가 중과될 수 있습니다. 수도권 과밀억제권역(대도시) 안에서 법인을 설립·전입해 부동산을 취득하면 취득세가 중과되어, 일반 표준세율(4%)의 약 2배 수준(8% 안팎)까지 오를 수 있습니다(지방세법 §13②). 대도시 중과 제외 업종 등 예외가 있어 개별 확인이 필요합니다.
• 꺼낼 때 배당 이중과세가 남습니다. 법인이 임대로 번 돈에는 법인세(§55, 10~25%)가 붙고, 그 세후이익을 대표 개인이 배당으로 꺼내면 배당소득세가 다시 붙습니다. “법인세율이 낮다”만 보고 이 2단계를 빼면 계산이 틀립니다.
• 다만 임대소득이 크고 그 돈을 오래 법인에 유보·재투자할 계획이라면, 낮은 법인세율로 재원을 굴리는 편이 유리할 수 있습니다. 여기서 유불리가 갈립니다.

증여를 섞을 때 — 합산 기간 주의

법인 이전이 아니라 건물(또는 법인 주식)을 자녀에게 증여하는 방식도 있는데, 상속개시일 전 10년(상속인) / 5년(상속인 외) 이내에 증여한 재산은 상속재산에 합산됩니다(§13). 너무 늦은 증여는 절세 효과가 줄어듭니다.

이것만은 주의

• “법인화 = 절세”는 위험한 단순화입니다. 넘기는 순간의 양도세·취득세, 꺼낼 때의 배당세까지 더하면 오히려 불리한 경우가 많습니다. 임대소득 규모와 유보 계획이 핵심 변수입니다.
• 상속의 취득가액 상향 효과는 계속 보유하다 상속으로 넘길 때만 살아납니다. 중간에 법인에 팔면 이 효과가 사라집니다.
• 대도시 법인 취득세 중과는 업종·설립 시기·직접사용 요건에 따라 적용 여부와 세율이 달라집니다(지방세법 §13②③). 반드시 개별 확인하십시오.
• 여기 세율·공제는 개정될 수 있으므로, 실제 실행 시점의 최신 법령과 개별 재산 상황을 전문가와 다시 확인해야 합니다.

💡 현장에서 진짜 중요한 것

• 상속세 신고가액이 곧 자녀의 취득가입니다 — 저평가의 부메랑: 당장 상속세를 아끼려고 건물을 낮게 평가해 신고하면, 그 금액이 자녀의 취득가가 되어 나중에 팔 때 양도차익·양도세가 커집니다. ‘상속세를 줄이느냐 vs 미래 양도세를 줄이느냐’를 세금 총액으로 봐야 합니다 — 파는 시점과 시가 전망이 갈립니다.
• 개인→법인 이전은 ‘시가’로 넘겨야 부당행위 소리 안 듣습니다: 대표 개인과 법인은 특수관계이므로 시가보다 싸게 넘기면 부당행위계산부인·법인 자산수증익 과세로 오히려 세금이 뒤따릅니다. 넘기는 가격을 감정평가 등 객관적 시가로 잡아야 합니다.
• 법인이 매입대금을 실제로 치러야 합니다: 설립 직후 법인이 건물값을 질 여력 없이 대표에게 줄 돈을 미지급금(가수금)으로만 잡아두면, 사실상 증여로 보거나 가지급금 논란으로 번질 수 있습니다. 자금 흐름을 설계해 두어야 합니다.

📚 근거 법령

• 상속세 및 증여세법 제18조(기초공제 2억), 제21조(일괄공제 5억), 제19조(배우자상속공제 최소 5억~30억)
• 상속세 및 증여세법 제26조(상속세 세율 10~50%)
• 상속세 및 증여세법 제13조(상속세 과세가액 — 사전증여재산 합산: 상속인 10년·그 외 5년)
• 지방세법 제13조 제2항(대도시 법인 부동산 취득 취득세 중과)
• 법인세법 제55조(법인세율 10~25%)

⚖️ 본 내용은 일반적인 정보 제공이며, 유불리는 건물가치·임대소득·처분계획·상속시점에 따라 완전히 달라집니다. 정답은 하나가 아닙니다. 실제 실행 전 반드시 전문가 시뮬레이션을 받으시길 권합니다.