월세만 수입이 아닙니다. 보증금을 활용해 운용할 수 있다고 보아 그 이자 상당액을 수입으로 잡는 게 간주임대료입니다.

• 간주임대료 과세 여부 — 주택: 3주택 이상 + 보증금 합계 3억 초과 등일 때만 / 상가·상업용 부동산: 원칙적으로 보증금 전액에 과세
• 소득세 — 주택: 조건 충족 시 종합소득에 합산 / 상가·상업용 부동산: 총수입금액에 산입
• 부가세 — 주택: 면세 / 상가·상업용 부동산: 간주임대료만큼 과세표준에 포함
• 제외·특례 — 주택: 소형(40㎡ 이하 & 기준시가 2억 이하) 주택 한시 제외 / 상가·상업용 부동산: 건설비 등 차감 후 이자율 적용

간주임대료란

보증금·전세금을 받은 임대인은 그 돈을 운용해 이자수익을 얻을 수 있다고 보아, 보증금(−건설비 등 차감) × 정기예금 이자율을 임대수입(총수입금액)에 산입합니다. 월세가 적어도 보증금이 크면 이 간주임대료로 세금이 발생합니다. 임대소득은 비용 인정이 적어 이익률이 높게 잡힙니다.

주택은 조건부

주택 임대보증금은 3주택 이상을 소유하고 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 등에만 간주임대료가 과세됩니다. 소형(전용면적 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 이하) 주택은 주택 수·보증금 계산에서 한시적으로 제외됩니다.

실무 포인트

• 보증금 위주 임대(월세 적고 보증금 큰 구조)도 세금이 나올 수 있으니 “보증금만 크게 받으면 절세”는 오해입니다.
• 임대소득이 다른 소득과 합산되고, 이미 직장가입자면 건강보험 소득월액보험료까지 따라올 수 있습니다.
• 부가세에서도 상가 임대보증금은 간주임대료 만큼 과세표준에 포함됩니다(주택 임대는 면세).

🧭 여기서부터는 ‘정답’이 하나가 아닙니다 월세 vs 보증금 비중, 주택·상가 여부, 보유 주택 수에 따라 과세 여부와 세금이 달라집니다. 보증금·월세 비율 설계는 전문가와의 상담을 권해드립니다.

💡 현장에서 진짜 중요한 것

• 상가 부가세 간주임대료는 임대인이 떠안습니다: 상가 보증금에 붙는 부가세 간주임대료는 세입자에게 따로 청구하기 어려워, 결국 임대인이 자기 돈으로 내는 순부담이 되는 경우가 많습니다. 보증금을 크게 받을수록 이 부담이 커지니 월세·보증금 비율을 정할 때 감안하세요.
• 이자율이 오르면 세금도 같이 오릅니다: 간주임대료는 보증금에 정기예금 이자율을 곱해 계산하는데, 이 율은 해마다 바뀝니다. 작년과 보증금이 같아도 세금이 달라질 수 있으니 “작년과 똑같겠지”라고 넘겨짚지 마세요.
• 주거용 오피스텔은 주택 수에 들어갑니다: 상가로 임대한 오피스텔이라도 세입자가 주거용으로 쓰면 주택으로 봅니다. 다른 주택과 합쳐 3주택·보증금 3억 기준을 넘기면 주택 간주임대료가 튀어나올 수 있습니다.

📚 근거 법령

• 소득세법 제25조(총수입금액 계산의 특례) — 부동산 임대 보증금·전세금의 간주임대료 산입(주택은 3주택·보증금 3억 초과 등)
• 조세특례제한법 제138조 — 차입금 과다 부동산임대업 법인의 간주임대료
• 부가가치세법 시행령(간주임대료) — 상가 임대보증금 부가세 과세표준

⚖️ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 법령·예규는 변경될 수 있습니다.