"임차인이 월세를 몇 달째 안 내는데 세금계산서를 끊어야 하나요?"는 임대사업자의 단골 질문입니다. 답은 '끊어야 한다'입니다.

왜 받지도 않은 월세에 세금계산서를

부가세법상 용역의 공급시기는 대가를 받았는지가 아니라 '용역 제공'을 기준으로 합니다. 임대 공간을 계속 쓰고 있는 한 용역은 제공되는 것이므로, 미납과 무관하게 세금계산서 발행 의무가 생깁니다.

• 월세 정상 수령 — 매월 발행
• 월세 미납(공간은 사용 중) — 매월 발행(의무 유지)
• 추후 미납월세+연체이자 수령 — 연체이자도 발행 대상

실무 포인트

1) 미납이어도 공급시기에 발행

월세 약정일(또는 공급시기)에 맞춰 세금계산서를 발행합니다. 미발행 시 가산세 위험이 있습니다.

2) 연체이자도 과세 대상

미납 월세에 붙는 연체이자를 추후 받게 되면, 그 이자 상당액도 임대용역의 대가로 보아 세금계산서 발행·과세 대상이 됩니다.

3) 대손세액공제 검토

끝내 못 받아 대손이 확정되면 대손세액공제로 납부한 부가세를 회수할 수 있으므로 요건을 점검하세요.

🧭 여기서부터는 정답이 하나가 아닙니다. 계약의 존속 여부, 계약 해지 시점, 연체이자의 성격(지연배상금 vs 임대료)에 따라 발행 범위와 과세 여부가 달라질 수 있습니다. 미납이 장기화되면 전문가와의 상담을 권해드립니다.

💡 현장에서 진짜 중요한 것

• 못 받은 월세의 부가세는 임대인이 먼저 냅니다: 세금계산서를 발행한 이상 그 부가세는 임대인이 신고·납부해야 합니다. 임차인에게 못 받아도 마찬가지라, 미납이 길어지면 받지도 못한 월세의 세금을 임대인이 떠안게 됩니다.
• 대손이 확정돼야 부가세를 돌려받습니다: 끝내 못 받으면 대손세액공제로 회수할 수 있지만, 회수불능이 확정돼야 합니다. 단순 연체 단계에서는 공제가 안 되니 계약 해지·법적 조치 시점을 관리하세요.

📚 근거 법령

• 부가가치세법 제16조(용역의 공급시기) — 용역 제공 기준
• 부가가치세법 제32조(세금계산서 발급의무)
• 부가가치세법 제45조(대손세액공제)